לייעוץ ראשוני ללא עלות התקשרו עכשיו:
072-2120228
צור קשר
ליקויי בנייה
במאמר זה נסקור את נושא ליקויי הבנייה הן בדירות הנרכשות מקבלן והן בדירות הנרכשות מיד שניה, בנוסף נכיר סוגים של ליקויים נפוצים והדרך להתמודד במקרה אלו.
ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן
קניית דירה חדשה איננה דבר של מה בכך. רובנו לוקחים משכנתא גדולה לצורך מימון רכישת הדירה החדשה ומשקיעים רבות בבנייתה של הדירה ובעיצובה וממתינים בציפייה ליום הגדול בו נכנס לדירה החדשה שזה עתה רכשנו.
אך מה רבה ההפתעה, כאשר לאחר הציפייה הארוכה אנו נכנסים לדירה החדשה ומגלים להפתעתנו כי קיימת אי התאמה בין הדירה שרצינו לדירה שקיבלנו.
ישנם אי התאמות המתגלות לאחר מספר ימים וישנם כאלה המתגלות רק לאחר תקופה ארוכה בה אנו מתגוררים בבית.
ליקויים אלו מופיעים לעתים בדמות שוני במידות המבנה, שוני בחלוקה בין החללים במבנה ועוד. ליקויים אלו ניתנים לאיתור מיד עם כניסתנו לדירה החדשה ולעתים אף בטרם הכניסה לדירה.
ואולם, ישנם ליקויים המופיעים רק לאחר זמן מה, כגון רטיבויות ונזילות בקירות שמקורן בחדירת מי גשמים או בצנרת לקויה. סדקים שנוצרים בקירות, רצפה בעלת שיפוע לא נכון ועוד.
כמובן שמיד נרוץ לקבלן להתלונן ואולם חשוב לדעת בטרם הגשת התלונה האם הקבלן אחראי לליקויים אלו, עד מתי האחריות שלו, ומה המשמעות של החוזה עליו חתמנו בעת רכישת הדירה.
חוק המכר (דירות) קובע כי לקבלן יש כמובן אחריות על הליקויים שהתגלו בדירה אותה הוא בנה. ואולם, אחריות זו מוגבלת בזמן.
עיון בחוק יאפשר לכם לגלות מהי תקופת האחריות של הקבלן על כל אחד מהליקויים השונים.
החוק מחייב פניה לקבלן במכתב דרישה, שעדיף שינוסח ע"י עו"ד הבקיא בתחום על מנת לבסס את המסכת העובדתית הנכונה והראויה להיות מוצגת במכתב זה.
את מכתב הדרישה יש לשלוח לקבלן במועד הסמוך ככל שניתן למועד היווצרות הליקוי או התגלותו, על מנת ליתן לקבלן פרקזמן סביר לתקן את הליקויים בעצמו ועל חשבונו.
בליקויי בניה משמעותיים, רצוי להתלוות באיש מקצוע אשר המומחיות שלו היא לבדוק את הדירה בדיקה יסודית ולגלות את כל הליקויים הקיימים בדירה.
מומחה זה יערוך חוות דעת בנוגע למצב הדירה והליקויים הקיימים בה, אותה ניתן לשלוח לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים המופיעים בחוות הדעת.
ככל שהקבלן מסרב לתקן את הליקויים, לא מתקן אותם תוך זמן סביר, או מבצע תיקון אסתטי בלבד הרי שיש להגיש תביעה בבית המשפט כנגד הקבלן.
הסעדים אותם ניתן לדרוש בתביעה מתחלקים על פי רוב לשני סעדים ישירים ועיקריים:
-
תיקון הליקויים- ניתן לדרוש כי הקבלן יבצע תיקון איכותי ויסודי של הליקויים שאותרו והמופיעים בחוות הדעת, סעד זה יתבקש לרוב במקרים בהם הליקויים הנם קלים או אסתטיים בלבד אשר אינם דורשים תיקון מהיר.
-
תשלום עלויות התיקון- ניתן לדרוש כי הקבלן ישלם את עלויות התיקון אשר נאלצתם לבצע על ידי אנשי מקצוע מטעמכם, סעד זה יתבקש במקרים בהם מדובר בליקויים הדורשים תיקון מיידי.
-
לסעדים אלו, יתלוו סעדים עקיפים נוספים, בין היתר:
-
שכר דירה חלופי למשך התיקון, במקרים בהם לצורך התיקון נדרש כי הדיירים, אתם, יצאו מהבית בעת ביצוע התיקון.
-
ימי עבודה.
-
הוצאות נלוות עקיפות, כגון ארונות שניזוקו בשל הרטיבות, ציוד שניזוק ועוד.
כמובן, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבנייה, על מנת לבחון את אופי הליקויים, חוות דעת המומחה, הגורם כנגדו יש להגיש את התביעה, הוראות החוק, ומיצוי ההליכים בטרם הגשת התביעה.
ניסיון להגשת התביעה ללא סיוע מקצועי מעורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבנייה יכול להוביל להקטנת כספי הפיצוי ולעתים אף לדחיית התביעה.
חובת הפנייה לקבלן לביצוע התיקון
סעיף 4 ב' לחוק המכר (דירות) קובע כי על רוכש הדירה המגלה ליקויי בנייה בדירתו החדשה שזה עתה רכש, לפנות לקבלן- המוכר לצורך ביצוע התיקון בטרם יבצע את התיקון באמצעות בעל מקצוע מטעמו.
לאחר הפנייה הראשונית לקבלן יש לתת לו זמן סביר לתקן את הליקויים בעצמו.
הגדרת "זמן סביר" משתנה בין מקרה אחד למשנהו, שכן, אינו דומה ליקוי של מרצפה עקומה אחת במחסן לליקוי בדמות נזילה בסלון. במקרה הראשון ה"זמן הסביר" יכול להיות ארוך משמעותית מזה שבמקרה השני הדורש טיפול דחוף ומיידי.
הרציונאל העומד בבסיס הסעיף הנ"ל לחוק המכר הנו, שלקבלן המוכר יהיה זול יותר לבצע את התיקון בעצמו מאשר במקרה בו רוכש הדירה יזמין בעל מקצוע לביצוע התיקון.
ואולם, במקרים רבים, כאשר מתגלים ליקויים בדירה חדשה שזה עתה נקנתה מקבלן, רוכשי הדירה אינם נותנים יותר אמון בקבלן שמכר להם את הדירה עם הליקויים ואינם סומכים עליו שיבצע את התיקונים באופן הטוב ביותר.
במקרים כאלה, יש לבחון את ההתנהלות ביתר זהירות, שכן, במקרה בו רוכשי הדירה יבצעו את התיקונים בעצמם, תיקון שלרוב עלותו תהיה גבוהה מעלות התיקון לקבלן שמכר להם את הדירה, יהיו זכאים הרוכשים לעלות התיקון ע"י הקבלן ולא לעלות ששילמו בפועל.
כמובן, שבמידה והרוכשים נתנו הזדמנות נאותה וזמן סביר לקבלן לבצע את התיקון והלה לא ביצע את התיקון כלל או ביצע אותו שלא לשביעות רצונם, הרי שבית המשפט יעמיד את הפיצוי על מלוא סכום התיקון.
לכן, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבנייה על מנת לבחון כיצד למקסם את הפיצוי לו יהיו זכאים הרוכשים.
ליקויי בניה בדירות מיד שניה
ברור שהקונה דירה מקבלן, אשר מגלה בביתו החדש שזה עתה רכש, ליקויי בנייה, יהיה זכאי לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים ולפצותו בעד נזקיו הישירים והעקיפים.
אולם, במקרים מסוימים, מי שרכש דירה יד שניה יהא זכאי לפיצוי בגין ליקויי בנייה המתגלים בדירה.
חשוב לדעת כי מי שרוכש דירה מקבלן, חותם על חוזה מול הקבלן ובו התחייבויות הקבלן כלפיו ביחס לדירה. חוזה זה מחייב את הקבלן כלפי הרוכש באשר לליקויי בנייה שיכול ויתגלו בדירה, ואילו, מי שרוכש את הדירה מהרוכש הראשון (דירה יד שניה) איננו צד לחוזה, ולכן, על פניו, אין הקבלן מחוייב אליו.
בתי המשפט נדרשו לסוגיה זו לא אחת, וקבעו כי במקרים מסויימים יהיה זכאי הרוכש השני לביצוע התיקונים על ידי הקבלן.
בית המשפט קבע כי חובתו של קבלן היא לבנות דירה בטוחה וראויה למגורים. חובה זו מקורה בפקודת הנזיקין. חובת הזהירות של הקבלן היא כלפי בעל הדירה, אף אם הוא אינו זה שרכש ישירות ממנו את הדירה.
במקרה כזה, עלינו להוכיח רשלנות של הקבלן בעת בניית הדירה, דבר שיוביל לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו בשל ליקויי הבנייה.
רשלנות זו התחלקה לשני תחומים עיקריים, ליקויי אי התאמה וליקויי עבודה וחומרים.
בליקויי אי התאמה, הכוונה היא שהקבלן תכנן בצורה לקויה את הדירה או לא עמד בתקנים.
בליקויי עבודה וחומרים, הכוונה היא שהקבלן השתמש בחומרים לא איכותיים, או ביצע עבודה בצורה גרועה.
אבחנה זו בין שני תחומים אלו, יכולה להכריע את גורל התביעה. שכן הנטייה בבתי המשפט היא לחייב את הקבלן כאשר מדובר בליקויים בשל שימוש בחומרים זולים ולא איכותיים וכאשר העבודה המבוצעת איננה ברמה גבוהה, ואילו במקרה בו מדובר בתביעה בשל ליקויי אי התאמה נטל ההוכחה כבד יותר.
חשוב לציין, כי כדי להמנע ממצב בו אנו נדרשים לפקודת הנזיקין, בעת רכישת דירה שהיא יחסית חדשה וכאשר לפחות חלק מהליקויים שיכולים להתגלות בדירה עדיין חוסים תחת חוק המכר, יש להקפיד על הכנסת סעיף המורה על המחאת זכויות המוכר לקונה. סעיף זה מקנה לקונה את הזכות להכנס בנעלי המוכר ולתבוע את הקבלן בגין נזקים שיתגלו, אם וכאשר.
לכן, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבנייה על מנת לבחון כיצד למקסם את הפיצוי לו יהיו זכאים הרוכשים.
ליקויי בנייה בריצוף הבית
ריצוף הבית הוא הדבר הראשון כמעט אותו רואים כאשר נכנסים לבית חדש.
ההשקעה בריצוף, הינה השקעה לא מבוטלת, שכן היצע הריצוף גדול מאוד, ומחיר החלפת ריצוף הוא משמעותי, כמו גם תיקון ליקויים בריצוף.
ליקויי בנייה בריצוף הבית מתחלקים לשני תחומים עיקריים:
-
ליקויי במרצפות.
-
ליקוי בעבודת הריצוף.
לעיתים רבות האבחנה בין שני התחומים איננה ברורה כל כך.
ברור לכל, שהפרשי גבהים בין האריחים, חיתוך לא נכון או לא אסתטי של האריחים, שקיעת אריחים או משטח מרוצף בעל שיפוע לכיוון הלא נכון, קרי, שיפוע שאינו פונה לעבר נקודת הניקוז, מקורם בעבודת ריצוף לקויה.
כך גם ברור, כי אריחים עם פגם בייצור, או כתמים המופיעים על גבי האריחים לאחר זמן מה מקורם באריחים לא תקינים.
ואולם, במקרים רבים, לא ניתן לזהות בבירור את הגורם להופעת הליקוי.
כך לדוגמא, במקרה של אריח שבור, או במקרה של כתמים מסויימים על גבי האריח, לא ניתן לדעת האם מקורם בעבודת ריצוף לא נכונה או שמקורם בפגם בייצור.
אבחנה זו, תקבע את מי יש לתבוע, האם את הקבלן, את מוכר האריחים, את יצרן האריחים או כולם גם יחד.
לבחינה מדוקדקת יש להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבניה אשר יכול להיעזר במהנדס חומרים או מהנדס בנייה אשר יערכו חוות דעת לשם איתור מקור הליקוי.
בנוסף, יש להיעזר בשמאי אשר ישום את גובה הנזק שנגרם ואת עלויות התיקון.
שאלה נוספת אליה יש להידרש במקרה של ליקויים בריצוף הדירה היא כאשר מדובר במספר מצומצם של אריחים, כאשר החלפה של האריחים הלקויים בלבד תיצור מראה לא אחיד ברצפה בשל הבדלי גוונים, ואילו החלפה של כל הריצוף יהיה כרוך בעלות תיקון גבוהה.
בניהול נכון של התביעה בעזרת עורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבניה, ניתן הגיע לתוצאה של החלפה מלאה של כל הריצוף, שכן, אין זה צודק או סביר לכפות על רוכש דירה אשר אמור היה לקבל דירה שמרצפותיה זהות ואחידות, הן בגוון והן בצורה, להתגורר בדירה שמרצפותיה אינן לשביעות רצונו, ואולם לשם כך, יש להוכיח באמצעות חוות דעת מומחה כי אכן החלפה סלקטיבית של האריחים הלקויים בלבד תוביל למצב של הבדלי גוונים כאמור.